暮らしのコラム：賃貸の連帯保証人と保証会社の違いは？

東松山市の賃貸物件で「保証人不要」と書かれている場合、保証会社の利用が必須となるケースが大半です。 初回保証料の相場は家賃の50〜100％ですが、当社管理物件では初回保証料40％でご案内しています。さらに年1回の更新料（1万円前後）がかかるため、契約前に費用と審査基準を必ず確認しましょう。

この記事では、連帯保証人と保証会社の違い、2020年民法改正で変わったルール、東松山市で保証人なし物件を探すときの注意点を、宅地建物取引士の視点からわかりやすく解説します。

最終更新日：2026年4月

まず、それぞれの基本的な意味を確認しておきましょう。

連帯保証人とは、 借主が家賃を支払えなくなった場合に、借主と同等の責任を負って代わりに支払う義務を持つ個人のことです。親や親族が引き受けるのが一般的で、費用は発生しません。ただし、保証人自身が大きなリスクを負うことになります。

保証会社（家賃保証会社）とは、 借主が家賃を滞納した際に、貸主に対して家賃を立て替える会社のことです。借主は保証料を支払うことで、連帯保証人を立てなくても賃貸契約を結ぶことができます。ただし、立て替えられた家賃は後日、保証会社から借主へ請求されるため、支払い義務がなくなるわけではありません。

連帯保証人と保証会社は、費用負担・保証範囲・リスクの3つの面で大きく異なります。

費用の違い

連帯保証人を立てる場合、借主にかかる費用はゼロです。一方、保証会社を利用する場合は、初回保証料として月額賃料（家賃＋共益費）の50〜100％が一般的な相場です。さらに、1年ごとの更新料として1万円前後、または月額賃料の数％が毎月加算されるタイプもあります。

なお、当社管理物件では初回保証料を月額賃料の40％に設定しており、相場より初期費用を抑えることが可能です。

例えば、東松山市で家賃5万円＋共益費3,000円の1Kアパートに入居する場合の初回保証料を比較すると、以下のようになります。

・相場（50〜100％）の場合： 2万6,500円〜5万3,000円
・当社管理物件（40％）の場合： 2万1,200円

更新料を含めた2年間の総コストは、当社管理物件の場合で約3万1,200円と、相場と比べて5,000円〜3万円以上の差が出ることもあります。

保証範囲の違い

連帯保証人は、滞納家賃だけでなく、退去時の原状回復費用、損害賠償金など、賃貸借契約から生じる借主の債務すべてについて責任を負います。ただし、2020年の民法改正以降は「極度額」という上限が設定されるようになりました（詳しくは後述します）。

保証会社の保証範囲は契約内容によって異なりますが、一般的には滞納家賃、共益費・駐車場代、退去時の原状回復費用、違約金などが含まれます。保証会社によっては、24時間駆けつけサービスなどの付帯サービスが含まれることもあります。

リスクの違い

連帯保証人を立てる場合のリスクは、保証人個人に集中します。保証人の経済状況が変化して支払い能力がなくなると、貸主は家賃を回収できなくなる可能性があります。

保証会社の場合は、法人が保証するため、個人と比べて回収の安定性が高く、貸主にとってはリスクが低いと言えます。その分、借主には保証料という金銭的な負担が生じます。

2020年4月1日に施行された改正民法により、賃貸借契約の連帯保証人制度に大きな変更がありました。この改正は、東松山市で部屋を借りる方にも直接関係するため、しっかり理解しておくことが大切です。

極度額の設定が義務化された

極度額とは、連帯保証人が負担する債務の上限金額のことです。 改正前は上限がなく、連帯保証人は理論上、滞納家賃・原状回復費用・損害賠償金のすべてについて無制限に責任を負っていました。

改正後は、個人が連帯保証人になる場合、契約書に「極度額○○万円」と具体的な金額を明記することが義務づけられました。極度額の記載がない保証契約は無効となり、保証人は一切の支払い義務を負いません（民法第465条の2）。

極度額の相場はいくらか

極度額の設定金額に法律上の上限はありませんが、実務上は家賃の1〜2年分（12〜24ヶ月分）で設定されるケースが多いです。例えば家賃5万円の物件であれば、60万円〜120万円が一般的な目安です。

ただし、極度額が高すぎると連帯保証人が引き受けてくれない可能性があり、逆に高額すぎる場合は公序良俗違反として無効になるリスクもあります。

借主の情報提供義務が新設された

事業用の賃貸借契約では、借主が連帯保証人に対して自身の財産状況や負債の状況を事前に開示する義務が定められました。この義務を怠ると、保証人が保証契約を取り消せる場合があります。

住居用の賃貸でも、保証人に誠実に情報提供することがトラブル防止につながります。

現在の賃貸契約では「保証会社が標準」に

極度額の設定義務により、個人に連帯保証人を依頼するハードルが上がりました。保証人になる側が具体的な金額（数十万円〜100万円超）を目にすることで、引き受けを躊躇するケースが増えています。

その結果、現在の新規賃貸契約では「連帯保証人だけ」で契約するケースはほぼなくなりました。 保証会社への加入が標準となり、賃貸物件の80％以上で保証会社の利用が必須です。

それでも連帯保証人が必要になるケースとは

保証会社が標準になった現在でも、保証会社に加えて連帯保証人を求められるケースがあります。主に以下のような場合です。

収入のない学生が契約者（名義人）になる場合： 学生本人には安定収入がないため、保証会社の審査を通すだけでは不十分と判断され、親権者などを連帯保証人として立てるよう管理会社から求められることがあります。

契約者本人の収入だけでは審査が厳しい場合： アルバイトやパートなど収入が不安定な方、転職直後の方など、保証会社の審査をより確実に通すために連帯保証人の追加を求められるケースがあります。

法人契約の場合： 会社が契約者となる法人契約では、代表取締役などが連帯保証人になるケースが非常に多いです。法人の信用力に加えて、個人の責任も担保する形が一般的です。

つまり現在の仕組みは、「保証会社＋必要に応じて連帯保証人」というセット型が主流であり、連帯保証人単独で契約を結ぶことはなくなったと考えてよいでしょう。

東松山市の賃貸市場でも、新規契約は保証会社の利用が標準です。「保証人不要」の裏にある仕組みを理解しておくことが重要です。

「保証人不要＝無条件」ではない

ポータルサイトで「保証人不要」と表示されている物件のほとんどは、保証会社への加入が契約条件になっています。つまり、個人の連帯保証人は不要だが、保証会社の審査に通り、保証料を支払う必要があるという意味です。

逆に、学生や収入面で不安がある方の場合は、保証会社に加えて連帯保証人も必要になることがあります。「保証人不要」と書いてあっても、自分のケースで本当に不要かどうかは、不動産会社に直接確認するのが確実です。

東松山市で保証人不要物件が多いエリアと特徴

東松山市は東武東上線の東松山駅と高坂駅を中心に賃貸物件が集中しています。保証人不要物件の傾向として、以下の特徴があります。

東松山駅周辺（材木町・松葉町・箭弓町エリア） は、一人暮らし向けの1K・1Rが多く、家賃3〜5万円帯が中心です。大学生や工場勤務の単身者が多いため、保証会社必須の物件がほとんどです。

高坂駅周辺（元宿・高坂エリア） は、大東文化大学のキャンパスが近く、学生向け物件が豊富です。学生名義で契約する場合は、保証会社に加えて保護者を連帯保証人として求められるケースが一般的です。

工業団地周辺エリア では、期間限定の赴任者や外国人労働者向けに、保証会社のみで契約可能な物件が増えています。

初期費用を抑えたい場合の注意

東松山市は敷金・礼金ゼロの物件も多いエリアですが、初期費用が安い物件ほど保証会社の利用が必須になる傾向があります。敷金ゼロで保証会社必須の場合、保証料が実質的な「入居時の担保」として機能しているためです。

退去時にはトラブルが起きやすいため、入居時の契約内容と保証範囲をしっかり確認しておくことが大切です。

意外と多いのが、「契約時は親を連帯保証人にしていたが、入居中に保証人が亡くなってしまった」「家族と疎遠になり、保証人を頼める人がいなくなった」というケースです。

連帯保証人の死亡・変更が必要になる主なケース：

・連帯保証人が亡くなった
・連帯保証人が高齢になり、収入や資力がなくなった
・家族関係の変化（離婚・絶縁など）で保証人を頼めなくなった
・契約更新時に、貸主から保証人の変更を求められた

このような状況で代わりの連帯保証人が見つからない場合、契約更新ができなくなるのではと不安に感じる方も少なくありません。

連帯保証人から保証会社への切り替えという選択肢

実は、入居中であっても連帯保証人から保証会社に切り替えることが可能です。貸主・管理会社の承諾が必要ですが、保証会社の審査に通れば、新たに個人の連帯保証人を探す必要はなくなります。

ただし、一般的にはこの切り替えには通常の新規契約と同等の保証料（家賃の50〜100％）がかかるため、入居者にとって費用負担が大きくなりがちです。

当社管理物件なら保証会社へ切り替え可能

当社の管理物件にお住まいの方には、入居中の保証会社切り替え専用の特別プランをご用意しています。お客様に大きなご負担がかからない保証料で保証会社へスムーズに切り替えができるため、「保証人がいなくなって困っている」という方も安心です。

連帯保証人の変更や保証会社への切り替えでお困りの方は、お気軽に当社までご相談ください。状況に応じて最適な方法をご案内いたします。

保証会社の審査に不安を感じる方も多いですが、基本的な仕組みを知っておけば、必要以上に心配する必要はありません。

保証会社が見ている主な審査項目

保証会社が審査で重視するのは、主に以下の4つです。

年収と家賃のバランス： 家賃が月収の3分の1以下であることが目安です。例えば家賃5万円の物件なら、月収15万円以上（年収180万円以上）が一つの基準になります。

勤務先と雇用形態： 正社員が最も審査に通りやすく、契約社員やアルバイトでも勤続年数が長ければ問題ないケースが多いです。

過去の家賃滞納歴： 信販系の保証会社（オリコ、ジャックスなど）はクレジットカードの利用履歴も参照するため、過去に支払い遅延がある方は注意が必要です。

本人確認と在籍確認： 運転免許証やマイナンバーカードなどの身分証明書の提出と、勤務先への在籍確認の電話が行われるのが一般的です。

審査に通りやすくなる5つのポイント

1. 家賃を手取り月収の3分の1以内に収める。 東松山市は家賃相場が比較的リーズナブルなため、この基準をクリアしやすいエリアです。

2. 安定した収入があることを証明する。 源泉徴収票、給与明細（直近3ヶ月分）、確定申告書の控えなどを準備しておくとスムーズです。

3. 緊急連絡先を事前に確保しておく。 保証会社利用の場合でも、緊急連絡先（親族など）の記入を求められることがほとんどです。連帯保証人の義務はありませんが、事前に了承を得ておきましょう。

4. 独立系の保証会社を選べるか確認する。 保証会社には「信販系」「LICC系（全国賃貸保証業協会系）」「独立系」の3種類があります。独立系はクレジットカードの利用履歴を参照しないため、信用情報に不安がある方でも審査に通りやすい傾向があります。

5. 不動産会社に正直に相談する。 過去に滞納歴がある、収入が不安定など、不安要素がある場合は、不動産会社に事前に伝えることが大切です。物件ごとに利用できる保証会社が異なるため、審査に通りやすい保証会社を提案してもらえることがあります。

審査に落ちた場合の対処法

一つの保証会社で審査に通らなくても、別の保証会社で再審査を受けられるケースがあります。特に、信販系で落ちた場合は独立系で通ることもあるため、不動産会社に相談してみてください。

それでも難しい場合は、家賃をさらに低い物件に変更する、預貯金の残高証明を提出する（預貯金審査）、連帯保証人を追加で立てるなどの方法があります。

Q1. 保証会社の保証料は退去時に返金されますか？

保証料は退去時に返金されません。保証料は保証サービスの利用料であり、敷金のように預けるお金とは性質が異なります。途中解約した場合も、原則として日割り返金はありません。

Q2. 連帯保証人がいれば保証会社は不要ですか？

現在の新規契約では、連帯保証人だけで契約するケースはほぼありません。保証会社への加入が標準となっており、連帯保証人がいても保証会社の利用は必須です。むしろ、保証会社に加入すれば連帯保証人は不要となるケースが多く、学生や法人契約など特定の条件に該当する場合にのみ、保証会社と連帯保証人の両方を求められる形になっています。

Q3. 大学生でも保証会社の審査に通りますか？

通ります。大学生の場合は、本人の収入ではなく、親権者（保護者）の収入で審査されるのが一般的です。親権者を連帯保証人として立てるか、親権者の収入証明書を提出する形で対応できます。東松山市は大東文化大学の学生が多く、学生向けの審査に慣れている保証会社・不動産会社も多いです。

Q4. 保証会社の更新料を払わないとどうなりますか？

保証会社の更新料を滞納すると、保証契約が失効する場合があります。保証契約が切れると、賃貸借契約の条件（保証会社加入が必須）を満たせなくなるため、貸主から契約解除を求められる可能性があります。更新料の支払い時期を把握し、忘れずに支払うことが大切です。

Q5. 東松山市で保証人なし・保証会社なしで借りられる物件はありますか？

現在の新規契約では、保証会社なしで借りられる物件はほとんどありません。法人契約の場合も保証会社の利用は必要で、加えて代表取締役が連帯保証人になるケースが一般的です。まずは地元の不動産会社に希望条件を伝えて相談することをおすすめします。

Q6. 入居中に連帯保証人が亡くなった場合、退去しなければなりませんか？

すぐに退去を求められることはありません。ただし、契約更新時などに貸主から新たな連帯保証人の設定や保証会社への加入を求められることがあります。代わりの保証人が見つからない場合は、保証会社への切り替えが現実的な解決策です。当社管理物件では入居中の方向けに特別プランをご用意しており、スムーズに保証会社へ切り替えが可能です。お困りの方はお早めにご相談ください。

東松山市で賃貸物件を探す際に覚えておきたいポイントは以下の3つです。

「保証人不要」は「保証会社必須」とほぼ同義です。 初回保証料の相場は家賃の50〜100％ですが、当社管理物件なら40％でご案内可能です。年間更新料（1万円前後）とあわせて初期費用に含めて予算を組みましょう。

2020年の民法改正により、個人の連帯保証人には極度額（上限金額）の設定が必須です。 極度額の記載がない保証契約は無効になるため、契約書は必ず確認してください。

保証会社の審査が不安な場合は、不動産会社に早めに相談しましょう。 保証会社には種類があり、審査基準も異なります。東松山市の不動産会社は学生や単身赴任者の対応に慣れているので、状況に合った提案を受けられるはずです。

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この記事に関するご相談は、東松山市の賃貸に詳しい当社までお気軽にお問い合わせください。

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本記事は、民法第465条の2（個人根保証契約の極度額）、国土交通省「賃貸住宅標準契約書」、日本賃貸住宅管理協会の調査データに基づいて作成しています。法的なアドバイスが必要な場合は、弁護士または宅地建物取引士にご相談ください。

執筆：宅地建物取引士 ／ 監修：賃貸部　櫻嶋