取引事例のご紹介
相続・投資の成功事例東松山相続・投資サポートセンター
相続 成功事例のご紹介
山下先生
親世代の相続トラブルを解決出来ず、子供達も仲が悪い?ずっ~と、20年遊んでいた500坪!
前田からは、譲り合いが大事と、土地を有効活躍して遊んでいる不動産から働く不動産へ変えませんか?とご提案!
山下弁護士に相続トラブルをまとめてもらい、一部土地売却や、戸建賃貸を建築しての毎月の家賃収入へ!
相続トラブル中は、売却も出来ず、何も出来ず、草刈り代と、固定資産税、都市計画税の支払い分がマイナスでした!これで次世代へ安心して引き継げさせられます。
加島先生・神田先生
都内 23区のご実家相続相談です。
営業時代20年間で約 500件の売買取引をお手伝いさせて頂きました。そうしますと、過去にお手伝いさせて頂いたお客様から、ご実家の相続や、お子様のアパート探し、マイホーム探しのリクエストを沢山頂きます。
毎年 20件前後です。今回は、不動産資産約15000万円、預貯金等約20000万円、合計35000万円の相続相談です。
そこで、公認会計士の加島先生へご相談させて頂きました。
また、親世代の相続登記もしてなかったので、推定相続人が約15名、大変な相続相談でした。ご兄弟姉妹も亡くなられてる方もいたり、ご高齢の方は認知症?の疑いや?
相続登記は、司法書士の神田先生に相談しました。不動産は無事売買が出来ました、東松山の東上不動産が都内23区の不動産?大丈夫ですか?ピタットハウスの仲間が全国にいます。どこでも売買できます!
相続人全員へお金を分ける事が出来ました。我ながら良くやったと思います。ただ、先生方のお力沿いが無ければ出来ません。頼りになる先生方です。相続は、不動産の分割がトラブルになるか、ならないのかの分かれ目です。
だって、売れなければ、自分がいくら貰えるかわかりませんからね。よって、相続は不動産のプロにお任せ下さい。前田には、大ベテランの先生方がいますので、安心してお任せ下さい。
投資 成功事例のご紹介
5年前、自殺物件のアパートを買って頂きました!
築30年のワンルームアパートを2000万で買って頂きました。なんと利回り20%でした。単純計算で約5年で元がとれます。間もなく元が取れると思います。
始めて東松山市に来られたお客様で、その当時1棟お持ちで、2棟目を探しにこられました。
ご紹介した、物件は、㈱東上不動産で管理していた物件ではなかったので入居者情報がなく、詳細は不明でした。オーナー様は、遠方でなかなか見に来ることも出来ず、空室も多く、売却したいと、管理会社と地元の会社で、もう一社と言う事で、㈱東上不動産にも一般媒介でお預かりさせて頂きました。
14部屋中、半分空室で空いていました。お客様と現地を見に行って、1階を見ていたら、隣室の年配の女性が、この部屋に前住んでいた方が、この部屋で自殺したと教えて下さいました?オーナー様にお伺いしたところ、管理会社からは何も聞いてないと、再度問い合わせして頂きましたが、知らないと言われて、わかりませんでした。
本当の事が分からず、お客様も価格をもう少し安くしてもらえば自殺物件でも買うから、白黒ハッキリさせて欲しいとのご要望でした。従って、賃貸借契約書を確認したら、連帯保証人が、離婚された奥様が近くに住んでいる事がわかり、私がお伺いして、事情を説明して、本当の事を教えて頂ければ、特に何かを請求する事はないと話しました。
そうしましたら、自殺されたとの事。オーナー様には、もう一声価格を下げて頂き、ご契約になりました。そのお部屋は、綺麗にリフォームして、通常家賃の70%で契約になりました。リフォームして、契約特典を付けて、約3ヶ月で満室になりました。
また、そのオーナー様には、すぐ私から2棟目のアパートも買って頂き、㈱東上不動産で管理させて頂き、ほぼ満室経営で買って頂いたアパートは、現在頑張って働いてもらっています。
相続:取引事例(養子縁組)
川越の資産家オーナー様からのご相談でした。
10年くらい前の出来事です。オーナー様のお母様からの電話、アパート等不動産資産は長男 60歳名義に なっていました。農業もやられていたので、家を継ぐのは嫡男の息子と。お子様は、下に長女、次女と3人兄弟姉妹でした。お父様のご相続時には、娘様達には不動産資産の相続はなし。ただし、以前、お嬢様達が、ご結婚した時に土地と新居は建ててあげていて、お二人ともご実家近くにお住まいでした。
どうしましたか?と前田、長男の息子が離婚した、離婚した嫁が家を出る時に、長男○○が死ねば、相続財産は全て子供にくる、全て売っぱらってやるから!と言われたそうです。それから枕を高くして睡れないのだと。私の住む家もなくなってしまう。なので、息子を説得して欲しいと。ご相談でした。
それでした、息子さんといっしょにご来店下さいと。お越し頂き、ご説明を、ご長男もお話しはご理解されて、心配はわかる、万が一の時は、相続人はお子様(実子)1名。ご長男にしてみれば可愛い子供です。
俺はまだ60歳だし、元気だ、すぐ死ぬ事はない。ただ、交通事故もある、わからないとお母様。
そこで前田の提案は、すぐできて、余りお金の掛からない対策を考えました。
- 妹様ご夫婦が、近くにお住まいとの事、ご長男もお一人、いずれの相続を考えて、妹さんのお子様をお一人、養子縁組とする。そうすれば、遺産分割協議が必要になり、お子様(離婚され嫁)が買ってに売れない。
- 資産の中で、築30年超の古いアパート(評価額が低い200万円以下なら贈与税9万円)3棟あったので、妹さんでも、妹さんのお子様でもいいので贈与する、土地が息子さんにいっても、建物はこちら側名義、借地では売れなし、何もできないと思います。これには贈与税、登記費用等が掛かりますが、相続時、こちら側の登場人物が増えます。
すぐに、養子縁組はされたと聞きました。お母様も安心して眠れるようになったと。
投資:取引事例
既存不適格アパート物件を買って頂きました。
7年前に、当時中古アパート築28年の物件を買って頂きました。満室利回り約21%です。
このオーナー様も2棟目を探しに来られました。1棟目は他県でかなり古い物件だったそうです。
このアパートの売主様は法人(東京)で、以前に査定をさせて頂いたのですが、埼玉の物件は少し遠方なので、見に来られるのも大変と言う事もあり、売却時期を顧問税理士と相談していたそうです。そこで、今期他で利益がでたので、アパート売却で損益を出しても大丈夫と言う事で、安くなってもいいので、今期売却して欲しいと依頼を受けていた物件でした。
ただ、事前調査で、既存不適格物件と言う事がわかり少し苦戦していました。建替え時は、現在と同等面積のアパートは再建築、建てられないと言う事、内容は、容積率オーバーでした。容積率が80%のところ、現況は容積率88%になっていました。
なぜか、用途地域の見直しにより、第一種低層住居専用地域に編入になったと思います。
そこでお客様からは、将来の建替え時、現在の面積より小さくなると、1世帯か2世帯分世帯数が減ってしまうと、利回りが合わなくなってしまうので難しい、また、融資が出ないと。断りの連絡がありました。
そこで、考えたのが、タイミング良く隣地が売りに出ていましたので、隣地売主にお願いして、一部(40㎡)分筆して売って欲しいと交渉し、約12坪売ってもらえる事になり、測量、分筆費用、土地購入費用を売主様に値引き(200万円)して頂き、お客様に再提案、それなら買いますと、商談成立です。
8分の3室空いていたのですが、私の提案内容でリフォーム工事をして頂き、ご契約時の特典、フリーレント、契約時の初回時だけ加入条件の家財保険加入をオーナー様にご負担頂くなどの特典を付け、購入後2ヶ月で満室になりました。築35年、現在も満室経営です!
投資:取引事例
今は毎年のお小遣いが、年間200万円~250万円でしょうか???(修繕費次第と思います)
26年前に、6000万円で木造のアパートを買って頂きました。土地は100坪です。利回り10%(年間家賃収入は当時600万円)でした。現金で買う予定でしたが、買主(自営業)の取引金融機関が融資に付き合って欲しいと言う事で、ローンを組まれた記憶があります。10年で回収できると思いますとお話しして買って頂きました。
ただし、退去時のリフォームは綺麗にお部屋を商品に仕上げて下さいとお約束頂き、しっかりとやって頂きましたので、まずまず良い入居率で推移できたと思いすが、たまに、1室長期空室に苦戦する事もありました。
おそらく10年も経たないうちにローンも返済したと思います。よって10年で土地建物がご自分の物になり、建物は償却してしまいますが、土地100坪約3500万円(購入当時の金額)は残ります。残念ながら、現在は坪単価はもっと(かなり)下がってしまっています。
あと、更地にする場合は建物解体工事費が実費約700~800万円は必要になると思います。
ただ、よく考えてみると、ローン返済後16年間修繕費は沢山かかっていると思いますが、仮に年間約200万円修繕費がかかったとして、年間家賃収入の推移が26年間で、約600~500~400万円の流れで家賃収入があったと考えます。おそらく、今現在も年間のお小遣いは、約200万円から250万円と想像します?
現在築35年で、このコメントを作成している時は、残念1室空いていました。賃貸経営は確かにリスクもありますが、良い投資と思います。
新規管理契約:取引事例
5室、全室空いたので、自主管理から弊社管理へ
3年前に、知人の紹介で築25年鉄骨造3階のファミリータイプ2室、ワンルーム3室の物件を新規管理受託させて頂きました。
オーナー様は、10年前までは自営業を営んでいて、知人や従業員の為に貸していた物件だったそうです。最後の一部屋、知人が退去するにあたり、全室空になった事と、ご自身も80歳を超えている事もあり、処分するか、一般に募集をかけてもらうか。のご相談でした。
売却査定をしましたら、そんなに安くなってしまうのか?と、それじゃあ、売りたくない。
まだ築25年です。リフォーム工事・メンテナンスは必要ですが、あと30年は稼いでもらいましょう。と、弊社で管理させて頂く事でお話しをさせて頂き、いっしょに室内確認をさせて頂きました。
クロスの張替え等、ルームクリーニング等はされていたのですが、設備も含めて、今まで知人や従業員へお貸ししていたのですね。と言うリフォーム内容でした。何とか貸せる、最低限のリフォーム内容でした。
商品化リフォームのご提案もさせて頂きましたが、現状で募集して欲しいと言う事でした。その他、オーナー様と募集条件を打ち合わせして、ご希望を確認しました。ペットは飼ってほしくないが、外国の方はOKと。あとは任せると。
大きな問題が一つありました。敷地内や近隣に駐車場が確保出来ない?困りました。物件は郊外です。駐車場がないと?・・・・・
近くの住宅地図を見つめていたら、工場が数件あり、弊社でも既存のお取引があり、従業員用のアパートとしてお借り頂いた経緯がありました。よって、すぐに担当営業マンと近隣企業訪問をして参りました。
外国の研究生や期間従業員の方なら、駐車場がなくても自転車で通勤できますし、会社が送迎してくれるケースもあります。この作戦がうまくいき、近隣企業にお勤めなっている外国人の方3組にお借り頂き、残り2室は日本の方に借りて頂き、少し期間はかかりましたが、受託後約6ヶ月で満室になりました。駐車場が確保出来ない、郊外物件ではまずまずと思います。
ただ、このコメントを作成している時に確認しましたが、2ヶ月前に1室、1ヶ月前に1室空いてしまいました。また作戦会議です。早期満室になるように頑張ります!