よくあるご質問
東松山・比企相続投資サポートセンターにお寄せいただく、代表的なご質問をまとめました。
当センターでは、難しい専門用語を使わず、どなたにも分かりやすい言葉でお答えすることを大切にしています。
こちらにない疑問もお気軽にお問い合わせください。
相続に関するご質問（個人のお客様向け）
【無料相談窓口はこちら】
0493-24-7555（受付：平日9:00〜18:00 定休日：毎週火曜・水曜）
ご不明点はお気軽にご連絡ください。
Q
相続税ってどれくらいかかるの？ 自分の家も対象になるのか心配です。
実は、すべての人に相続税がかかるわけではありません。まずは「基礎控除」の枠内かどうかを確かめましょう。 相続税には「ここまでは税金がかかりません」という基礎控除（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）があります。例えば、お子様2人が相続人の場合、4,200万円までは相続税がかかりません。 「うちの実家や土地の価値を合わせると、この枠を超えるのかな？」と気になったら、まずは当センターで不動産の価格査定を行います。それを基に、地元の相続税に強い大ベテランの税理士の先生と連携して、正確な税額の目安をシミュレーションいたします。
A
実は、すべての人に相続税がかかるわけではありません。まずは「基礎控除」の枠内かどうかを確かめましょう。 相続税には「ここまでは税金がかかりません」という基礎控除（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）があります。例えば、お子様2人が相続人の場合、4,200万円までは相続税がかかりません。 「うちの実家や土地の価値を合わせると、この枠を超えるのかな？」と気になったら、まずは当センターで不動産の価格査定を行います。それを基に、地元の相続税に強い大ベテランの税理士の先生と連携して、正確な税額の目安をシミュレーションいたします。
Q
まだ相続が発生していません（親が健在です）。今のうちに実家や土地のことを相談しても大丈夫ですか？
相続が発生してから慌てて動くと、選択肢が狭まったり、身内での話し合いが難航したりしがちです。今のうちに「将来、この土地は売れるのか？価値はいくらか？」を知っておくだけで、ご家族全員が安心して将来を迎えられます。どうぞお気軽にご利用ください。
A
相続が発生してから慌てて動くと、選択肢が狭まったり、身内での話し合いが難航したりしがちです。今のうちに「将来、この土地は売れるのか？価値はいくらか？」を知っておくだけで、ご家族全員が安心して将来を迎えられます。どうぞお気軽にご利用ください。
Q
これからできる「相続税の節税対策」には、どのような方法がありますか？
「不動産の評価額を下げる特性」を活かした、さまざまな対策があります。 現金や預貯金は「1,000万円＝1,000万円の価値」としてそのまま税金が計算されますが、不動産（土地・建物）は国が定めた独自の基準で評価されるため、現金で持っているよりも相続時の評価額を低く抑えることができます。 さらに、古いアパートの適切な修繕による経費化や、生前贈与、過去の事例にあるような「養子縁組」を活用した防衛策など、ご家族の状況に合わせた事前の節税アプローチが可能です。早めに動くほど、選べる選択肢は多くなります。
A
「不動産の評価額を下げる特性」を活かした、さまざまな対策があります。 現金や預貯金は「1,000万円＝1,000万円の価値」としてそのまま税金が計算されますが、不動産（土地・建物）は国が定めた独自の基準で評価されるため、現金で持っているよりも相続時の評価額を低く抑えることができます。 さらに、古いアパートの適切な修繕による経費化や、生前贈与、過去の事例にあるような「養子縁組」を活用した防衛策など、ご家族の状況に合わせた事前の節税アプローチが可能です。早めに動くほど、選べる選択肢は多くなります。
Q
今後のために、親の「財産管理（実家の管理や認知症対策）」についても考えたいのですが。
はい、認知症などで万が一判断能力が低下する前に、対策を打っておくことが極めて重要です。 名義人である親御様が認知症などで意思表示が難しくなると、実家を売却することも、アパートの大規模修繕の契約を結ぶことも、法律上できなくなって（資産が凍結されて）しまいます。 当センターでは、将来に備えて「家族信託」や「成年後見制度」といった財産管理の仕組みについても、30年来の付き合いがある地元のベテラン司法書士・弁護士の先生方とチームを組んで、最適な管理方法をご提案・サポートいたします。
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はい、認知症などで万が一判断能力が低下する前に、対策を打っておくことが極めて重要です。 名義人である親御様が認知症などで意思表示が難しくなると、実家を売却することも、アパートの大規模修繕の契約を結ぶことも、法律上できなくなって（資産が凍結されて）しまいます。 当センターでは、将来に備えて「家族信託」や「成年後見制度」といった財産管理の仕組みについても、30年来の付き合いがある地元のベテラン司法書士・弁護士の先生方とチームを組んで、最適な管理方法をご提案・サポートいたします。
Q
実家がすでに「空き家」になっていて管理が大変です。何か良い方法はありますか？
放置は一番危険です！「売却」「賃貸活用」「適切な解体」など、物件の状態に合わせた最適な出口をご提案します。 空き家をそのままにしておくと、固定資産税が最大6倍になるリスクがあるほか、建物の老朽化によるご近所トラブルの原因にもなります。
当センターでは、東松山・比企の地域特性を踏まえ、「そのまま地元の信頼できる人に貸せるか」「早期に売却すべきか」「更地にして活用すべきか」を、費用対効果を計算した上で正直にアドバイスいたします。
A
放置は一番危険です！「売却」「賃貸活用」「適切な解体」など、物件の状態に合わせた最適な出口をご提案します。 空き家をそのままにしておくと、固定資産税が最大6倍になるリスクがあるほか、建物の老朽化によるご近所トラブルの原因にもなります。
当センターでは、東松山・比企の地域特性を踏まえ、「そのまま地元の信頼できる人に貸せるか」「早期に売却すべきか」「更地にして活用すべきか」を、費用対効果を計算した上で正直にアドバイスいたします。
Q
ニュースで「相続登記（名義変更）の義務化」と聞きました。昔のままずっと放置している土地があるのですが…。
令和6年（2024年）4月より相続登記が義務化されました。2年以内に行わないと過料（ペナルティ）の対象になります。早めの確認が必要です。 親世代、あるいは祖父母世代の名義のままになっている不動産は、時間が経てば経つほど相続人の数が10人、15人と膨れ上がり、いざ売却しようとしたときに全員の書類を集めるのが不可能に近い状態になってしまいます。
当センターでは、複雑に絡み合った「未登記物件」であっても、信頼する司法書士の先生とチームを組んで戸籍の調査から名義変更、その後の売却手続きまで丸ごとワンストップでお手伝いします。
A
令和6年（2024年）4月より相続登記が義務化されました。2年以内に行わないと過料（ペナルティ）の対象になります。早めの確認が必要です。 親世代、あるいは祖父母世代の名義のままになっている不動産は、時間が経てば経つほど相続人の数が10人、15人と膨れ上がり、いざ売却しようとしたときに全員の書類を集めるのが不可能に近い状態になってしまいます。
当センターでは、複雑に絡み合った「未登記物件」であっても、信頼する司法書士の先生とチームを組んで戸籍の調査から名義変更、その後の売却手続きまで丸ごとワンストップでお手伝いします。
投資に関するご質問（オーナー様向け）
【無料相談窓口はこちら】
0493-24-7555（受付：平日9:00〜18:00 定休日：毎週火曜・水曜）
ご不明点はお気軽にご連絡ください。
Q
築30年を過ぎ、空室が目立ちます。リフォーム代が高そうで足踏みしているのですが…。
ただ綺麗にするだけではない「費用対効果の高いリフォーム」をご提案します。 多額の費用がかかるため躊躇されるお気持ちは本当によく分かります。しかし、放置すると空室が増える悪循環に陥ってしまいます。当センターでは、フリーレントの設計や契約特典の組み合わせなど、少ない費用で周辺の競合物件に勝つ「満室化ノウハウ」をセットでご提案します。実際に購入後2〜3ヶ月で満室になり、現在も高利回りを維持している築35年以上の事例が数多くあります。
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ただ綺麗にするだけではない「費用対効果の高いリフォーム」をご提案します。 多額の費用がかかるため躊躇されるお気持ちは本当によく分かります。しかし、放置すると空室が増える悪循環に陥ってしまいます。当センターでは、フリーレントの設計や契約特典の組み合わせなど、少ない費用で周辺の競合物件に勝つ「満室化ノウハウ」をセットでご提案します。実際に購入後2〜3ヶ月で満室になり、現在も高利回りを維持している築35年以上の事例が数多くあります。
Q
「既存不適格（容積率オーバーなど）」と言われ、他社に売却を断られた物件でも扱えますか？
諦めずに、ぜひ一度私に見せさせてください。 既存不適格物件は、将来の建て替え時に世帯数が減ってしまうため、融資が降りにくく苦戦するケースが多いです。しかし当センターでは、過去に「隣の土地を一部だけ分筆して買い取る」という交渉を行い、容積率の問題をクリアにして満室物件へ再生させた実績があります。31年のキャリアの引き出しから、一見無理だと思える物件でも解決の糸口を探します。
A
諦めずに、ぜひ一度私に見せさせてください。 既存不適格物件は、将来の建て替え時に世帯数が減ってしまうため、融資が降りにくく苦戦するケースが多いです。しかし当センターでは、過去に「隣の土地を一部だけ分筆して買い取る」という交渉を行い、容積率の問題をクリアにして満室物件へ再生させた実績があります。31年のキャリアの引き出しから、一見無理だと思える物件でも解決の糸口を探します。
Q
管理会社を今のところから変更するかは未定ですが、相談だけでもいいですか？
もちろん構いません。まずは「初回無料相談」をご活用ください。 現在の家賃収入の推移や、他社様から出されている修繕の見積書をお持ちいただければ、「本当に今、その高額な修繕が必要なのか」「今の家賃設定は適切か」を第三者のプロの目で客観的に診断いたします。セカンドオピニオンとしてお気軽にご利用ください。
A
もちろん構いません。まずは「初回無料相談」をご活用ください。 現在の家賃収入の推移や、他社様から出されている修繕の見積書をお持ちいただければ、「本当に今、その高額な修繕が必要なのか」「今の家賃設定は適切か」を第三者のプロの目で客観的に診断いたします。セカンドオピニオンとしてお気軽にご利用ください。