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2018年10月25日
ブログ

【空室対策】賃料、共益費、敷金、礼金の設定の極意教えます!

東松山西口店 店長 櫻嶋です。

めっきり寒くなって

17時になるといつの間にやら夜の雰囲気に!

一年も早いものですね(*゚▽゚*)

 

年末といえば

春の繁忙期の準備できてますか!?

今が最後の準備期間です。

 

本日のお題ですが

まずは

オーナー様!賃料などを見直しませんか!?

賃料見直しませんかと聞いて

オーナー様の中には

「賃料値下げはイヤだな…。」

と感じる方も多いのではないでしょうか。

待ってください!効果的な方法ありますよ☆

一昔前と違って

『お部屋探し=不動産会社に行こう!』ではなく

『お部屋探し=ネットで情報収集』になりつつあります。

 

では今の店頭と言うべき

ネットを確認してみましょう

スマホアプリ画面を確認して見ましょう

お客様がよく利用している

アプリ3種類を取り上げてみましたが

どこも細かく条件を入力してから

物件情報が出てくる事が分かります。

 

ということは

条件に近いだけだと表示されず

条件が合わないとお客様は見つけてくれないのです。

ネットアプリの対策方法は?

ネットアプリの表示を簡単にまとめますと

・賃料は5千円毎に区切られる

・設備項目は多数ある

・駐車場1台無料か駐車場別かは[駐車場台込み]をチェックしないと表面上判別不可

・礼金なしの項目だけではなく敷金なしの項目もある

・駅徒歩は10分以内は細かく15分からは[15分][20分][指定なし]のみ。

 

当たり前ですが例えば

・5万円までチェックしている人は51000円の物件はもちろん表示されない

・徒歩10分以内探している人は坂道で実際は歩いて15分だとしても平地で実際は徒歩11分だとしても『80m=徒歩1分』で表示される

 

など実際不動産会社に来店してから

条件に近い最良の物件に出会う人も多くなってます。

賃料表記を見直してみましょう

まずはじめに次の4つの物件画面を見てください。

上記4物件どれがお得と感じますか?

 

物件3、4がお安く感じませんか?

 

駐車場1台借りたい場合は

どれがお得なのでしょう。

 

実際は物件2、4は1台付き

物件1、3は駐車場4,000円です。

物件3が一番お安く借りる事が可能なんです。

物件1はなんと5万越えになります。

 

実は物件2、4は駐車場1台借りると

500円差しかありません。

 

このように賃料の表示方法で

お客様がネットを見た時の印象が違うのです。

安く見せる為に駐車場は全部別にすればいいんじゃないかな?

メリットだけではなく実はデメリットもあるんです

デメリットとは

駐車場を借りないお客様の場合

1世帯単価が低くなってしまいます。

 

東松山市や比企エリアは車社会なので

車を借りる方は多くいらっしゃいますが

もちろん100%借りる訳ではありません。

 

場所によってはその事を視野に入れながら

駐車場を込みにするのか別にするのかを選んだ方がよいです。

敷金と礼金について

続いて敷金と礼金についてですが

ネットアプリのまとめで記載しましたが

礼金なしの項目や敷金なしの項目もあり

もちろんチェックすると

敷金ありの物件はお客様側に

表示しなくなります。

 

そこで心配なオーナー様も多くいるかと思いますが

敷金もらわなくても大丈夫なの?

今や大東建託さんはもちろんですが

大和ハウスのアパートを扱ってる大和リビングさんも

敷金ゼロに変えてます。

 

では退去の担保は何をしているのか?

最低限の退去時クリーニング費のみ預かってます

敷金、礼金ゼロと表記していても

クリーニング費という名目で

最低限のお金はいただきます。

 

一時期大和リビングさんは

退去クリーニングも預からなかった時期もありましたが

今はクリーニング費を必ず預かってます。

 

クロスの張替えなどのお客様の過失が生まれた場合は

退去時に実費精算にて行うようになります。

 

またクリーニング費は退去時精算という

初期費用軽減プランもありますが

例えば1Kなどのアパートの場合

賃料2〜3万円前後であれば

1か月分=敷金=クリーニング費の場合があります

 

万が一クリーニング費を回収出来なかった場合

入居促進できて1か月分の収入が入らなかったと

考えればトータル的にはマイナスにはならないので

入居優先で退去時クリーニング費精算にする場合もございます。

 

2LDK以上の部屋の場合

クリーニングの単価が変わるので

考え方は慎重にした方がよいかもしれません。

賃料と共益費の調整

最後に賃料と共益費の調整について考えます。

 

共益費とは

アパート全体の共用部の維持管理で使用する費用として

入居者からいただいてます。

 

例えば

常にキレイな積水ハウスのシャーメゾンを

扱っているMAST、積和不動産物件は

クリーニングを月2回清掃など

維持管理が徹底している為

4,000円から4,500円と高めの設定です。

 

エレベーター付きのマンションも

維持管理がかかる為

共益費が高い傾向にあります。

 

最近では

ネット無料アパートなども

共益費を上乗せして導入するケースもあります。

 

この共益費をゼロにすると

入居者はお得と感じ

5,000円と以上の場合

高いと感じる場合もあります。

賃料と共益費の効果的なバランスとは?

1.賃料46000円 共益費0円

2.賃料45000円共益費1000円

3.賃料44000円共益費2000円

この3つのアパートがあったとします。

合計金額は同じですが

どれがお得と感じますか?

 

答えは人それぞれかと思います。

 

ですがひとつだけ決定的に違うことがあります。

 

それは

1と2はネットアプリの賃料の上限、下限を設定すると片方は表示され片方は表示されないのです。

 

『〜45,000円』として同価格帯の中でもグレードを高くみせてお客様を呼び込む場合は45,000円とするのか

『46,000円〜』として同価格帯の中でもコスト重視と捉えてお得にお客様に感じてもらい46.000円とするか

 

物件をどう見せたいのかで

効果的に選ぶことがベストです。

 

極端な例ですが

お安く見せる為に

賃料38,000円 共益費8,000円とする

アパートともありますが

不動産会社の社員的には

視覚的な戦略と捉えますが

お客様は違います。

 

やはり共益費なのである程度

アパート維持管理やお客様側のプラスメリットを

要求されてしまうこともあります。

 

特別な事を取り入れてないのであれば

バランスを考えると

1,000円や2,000円がベストで

高くとも3,000円にするのが妥当かと思います。

 

今は空室が多く

お客様が賃貸を選ぶ時代になりました。

どう戦略的に賃料設定するのかも

大切な空室対策となります。

 

是非空室でお悩みのアパートオーナー様は

お気軽にお問い合わせ、ご相談下さい。

 

お問い合わせ先は

東松山西口店

0493-23-8500

空室対策コンサルティング担当 櫻嶋まで

この記事を書いた人
櫻嶋 祐典 サクラジマ ユウスケ
櫻嶋 祐典
お客様の要望を第一に お部屋探しとことんお付き合い致します(╹◡╹) 当社で自社他社問わず物件把握率NO.1と自負しております♪ とりあえず物件名を教えてください☆ 探せない物件はありませんよ♪(๑ᴖ◡ᴖ๑)♪ そして!私事ですが2018年1月に第一子誕生予定! 女の子みたいなので今から嫁には行かせたくない(笑) 嘘ですがw子育て1年生目線の今だから話せることも伝えられるはずですかね! 熊谷市(旧大里町)に生まれ深谷市→2018年夏まで東松山市に住んでおりましたが今は奥さんの実家、本庄市児玉から通っております☆ 色々と実体験でお伝えできるかもしれませんのでお気軽にお声掛け下さい!
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